Terrassendach in der Eigentümergemeinschaft

Kurz gesagt

• Sie brauchen zwei Antworten: den Beschluss der Eigentümer und die Prüfung nach dem Baurecht.
• Ein Ja der einen Stelle ersetzt das der anderen nicht.
• Bauen Sie erst, wenn der Beschluss gefasst ist.
• Die Kosten tragen Sie, solange die Eigentümer nichts anderes beschließen.

Wer muss zustimmen?

Zwei Stellen, die nichts miteinander zu tun haben:

1. Die Gemeinschaft: Darf ich das Gemeinschaftseigentum so verändern? Das regelt das Wohnungseigentumsgesetz. Entschieden wird in der Eigentümerversammlung.
2. Die Bauaufsicht: Ist das Dach nach dem Baurecht zulässig, verfahrensfrei oder genehmigungsbedürftig? Das regelt die Bauordnung des Landes.

Das gilt in der Wohnanlage ebenso wie bei zwei Doppelhaushälften, die rechtlich eine Eigentümergemeinschaft bilden.

Warum muss die Gemeinschaft zustimmen?

Weil das Dach gemeinschaftliches Eigentum berührt:

• Die Außenwand: Die Wand, an der das Dach befestigt wird, ist als tragendes Bauteil gemeinschaftliches Eigentum .
• Das äußere Bild: Bauteile, deren Änderung das äußere Bild des Gebäudes verändert, können kein Sondereigentum sein .
• Der Grund: Liegt die Terrasse auf gemeinschaftlichem Grund, etwa mit einem Sondernutzungsrecht für Ihre Wohnung, gilt das für die Pfosten und Fundamente ebenso.

Was im Einzelnen zu Ihrer Wohnung gehört, steht in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung.

Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, heißen bauliche Veränderungen. Sie können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden .

Darf ich vor dem Beschluss bauen?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat 2023 entschieden: Wer das gemeinschaftliche Eigentum baulich verändern will, braucht vor Baubeginn einen Beschluss, der das gestattet . Notfalls muss er den Beschluss vor Gericht erstreiten.

Im Fall ging es um zwei Doppelhaushälften mit Sondernutzungsrechten an den Gärten. Die eine Seite begann ohne Beschluss zu bauen. Die andere setzte ihren Anspruch auf Unterlassung durch.

Für Sie heißt das: Bauen Sie erst, wenn der Beschluss gefasst ist. Das gilt auch dann, wenn Sie meinen, dass niemand beeinträchtigt ist.

Was der Bundesgerichtshof genau sagt

Nach dem Gesetz braucht jede bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die ein einzelner Wohnungseigentümer vornehmen will, vor Baubeginn einen Gestattungsbeschluss, notfalls über eine Beschlussersetzungsklage; ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche berechtigt nicht zu Umgestaltungen, die über die übliche Nutzung hinausgehen.

Kann ich die Gestattung verlangen?

Ja, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte das Dach über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt . Das können etwa die Eigentümer der benachbarten Wohnungen sein.

Drei Punkte dazu:

• Ohne Beschluss geht es nur, wenn die Gemeinschaftsordnung das Beschlusserfordernis ausgeschlossen hat. Auch das hat der Bundesgerichtshof im genannten Fall geprüft und verneint .
• Nie beschlossen werden dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen .
• Lehnt die Versammlung ab, obwohl Sie einen Anspruch auf den Beschluss haben, bleibt der Weg über das Gericht. Auch dann wird erst nach dem Urteil gebaut.

Was das Gesetz genau sagt

Die Gestattung einer baulichen Veränderung kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, wenn alle Wohnungseigentümer einverstanden sind, deren Rechte dadurch über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Wer zahlt?

Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Eigentümer gestattet wird, trägt der Wohnungseigentümer, dem sie gestattet wurde; ihm allein gebühren auch die Nutzungen .

Die Eigentümer können eine andere Verteilung beschließen. Klären Sie im Beschluss auch, wer das Dach später erhält und pflegt.

Was gehört in den Antrag an die Versammlung?

Je genauer der Antrag, desto leichter die Entscheidung. Hilfreich sind:

• ein Plan mit Lage, Breite, Tiefe und Höhe des Dachs und dem Abstand zu den Grenzen,
• Farbe, Eindeckung und seitliche Elemente, soweit sie geplant sind,
• wie das Dach an der Hauswand befestigt wird und wie das Regenwasser abläuft,
• wer die Kosten trägt und wer das Dach später erhält,
• ob eine Baugenehmigung nötig ist oder das Dach verfahrensfrei ist, und dass Sie diese Frage selbst klären.

Und das Baurecht?

Auch mit dem Beschluss muss das Dach das Baurecht einhalten. In Niedersachsen ist es verfahrensfrei bis 40 m² Grundfläche und mit mindestens 3 m Abstand zur Grenze des Nachbargrundstücks.

Verfahrensfreie Baumaßnahmen müssen das öffentliche Baurecht einhalten; dafür ist die Bauherrin oder der Bauherr selbst verantwortlich.

Wie der Abstand bei Häusern an der Grenze zu rechnen ist, erklärt der Artikel Terrassendach an Reihenhaus und Doppelhaushälfte.