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Photovoltaik-Dachanlage im Direkterwerb: Vergütung, Direktvermarktung, Pacht
Eine PV-Anlage auf einem fremden Dach kaufen: welches Recht für die Vergütung gilt, wann Direktvermarktung Pflicht ist, was das EEG 2027 ändern soll.
Was erwerben Sie?
Sie kaufen eine bestimmte Anlage mit Modulen, Wechselrichtern und Unterkonstruktion. Sie kaufen keinen Anteil an einer Gesellschaft.
- Eigentum: Eigentümer werden Sie durch Kaufvertrag und Übereignung.
- Dach: Das Dach gehört weiter dem Eigentümer des Gebäudes. Die Fläche nutzen Sie über einen Pachtvertrag.
- Dienstbarkeit: Getrennt davon kann eine Dienstbarkeit im Grundbuch das Recht sichern, die Anlage auf dem fremden Grundstück zu betreiben, zu warten und die Leitungen zu führen.
Warum die Dienstbarkeit zählt: Eine Anlage, die der Berechtigte in Ausübung eines solchen Rechts mit dem Grundstück verbindet, wird kein Bestandteil des Grundstücks. Ob das für eine bestimmte Anlage trägt, hängt am Inhalt der Dienstbarkeit. Das gehört zur rechtlichen Prüfung des Vertrags.
Wo das im Gesetz steht
Anlage auf fremdem Grundstück: § 95 Abs. 1 S. 2 BGB
Welches Recht gilt für die Vergütung?
Das entscheidet der Tag der Inbetriebnahme. Gemeint ist die Inbetriebnahme im Sinne des Gesetzes: Die Anlage ist technisch betriebsbereit und wird zum ersten Mal in Betrieb gesetzt. Dafür muss sie fest an ihrem dauerhaften Ort installiert sein, mit dem Zubehör für die Erzeugung von Wechselstrom.
Ein Termin im Kaufvertrag oder die Übergabe sagt darüber allein nichts.
- Inbetriebnahme bis zum 31.12.2026: Es gilt das EEG 2023. Die Zahlung läuft 20 Jahre ab der Inbetriebnahme.
- Inbetriebnahme ab dem 01.01.2027 (Entwurf vom 07.09.2026): Es soll das EEG 2027 gelten. Bisher gibt es dazu nur den Regierungsentwurf der Bundesregierung. Er ist noch kein Gesetz. Für Anlagen, die vorher in Betrieb gehen, soll das bisherige Recht weitergelten, soweit der Entwurf nichts anderes regelt.
Für einen Kauf heißt das: Wer eine Anlage kurz vor dem Jahreswechsel kauft, sollte beide Fälle kennen. Lassen Sie sich den geplanten Tag der Inbetriebnahme belegen, etwa mit Netzanschlusszusage und Zeitplan.
Was das Gesetz und der Entwurf genau sagen
- Inbetriebnahme ist die erstmalige Inbetriebsetzung nach Herstellung der technischen Betriebsbereitschaft: die Anlage ist fest an dem für den dauerhaften Betrieb vorgesehenen Ort und dauerhaft mit dem für die Erzeugung von Wechselstrom erforderlichen Zubehör installiert (§ 3 Nr. 30 EEG).
- Dauer der Zahlung: § 25 Abs. 1 EEG
- Der Regierungsentwurf zum EEG 2027: BT-Drucksache 21/7867
- Zu Anlagen, die vorher in Betrieb gehen, sagt der Entwurf: Es gilt das EEG in der Fassung vom 31.12.2026, soweit die folgenden Absätze nichts anderes regeln (Entwurf vom 07.09.2026).
Was gilt für Anlagen bis 100 kW?
Anlagen mit einer installierten Leistung bis 100 kW (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EEG, Stand 24.09.2026) können eine feste Einspeisevergütung vom Netzbetreiber erhalten.
Volleinspeisung. Wird der ganze Strom eingespeist, gilt ein höherer Satz. Das muss dem Netzbetreiber mitgeteilt werden: vor der Inbetriebnahme und danach vor dem 1. Dezember für das jeweils folgende Kalenderjahr.
Für Gebäudeanlagen mit Inbetriebnahme vom 01.08.2026 bis 31.12.2026 gelten bei Volleinspeisung diese Sätze der Bundesnetzagentur:
| Leistungsanteil | Einspeisevergütung bei Volleinspeisung |
|---|---|
| bis 10 kW | 12,22 ct/kWh |
| über 10 bis 40 kW | 10,24 ct/kWh |
| über 40 bis 100 kW | 10,24 ct/kWh |
So ergibt sich der Satz einer Anlage:
- Er setzt sich aus diesen Stufen zusammen, anteilig nach ihrer installierten Leistung.
- Die feste Vergütung liegt 0,40 ct/kWh unter dem anzulegenden Wert. Das ist der Wert, an dem das Gesetz die Zahlung bemisst.
- Für neue Anlagen sinken die Werte zum 1. Februar und zum 1. August um je 1 %. Maßgeblich ist der Satz am Tag der Inbetriebnahme.
Einspeisegrenze. Neue Anlagen in der Einspeisevergütung speisen außerdem höchstens 60 % ihrer installierten Leistung ein. Das gilt, bis ein intelligentes Messsystem mit Steuerungseinrichtung eingebaut ist.
Wo das im Gesetz steht
- Mitteilung der Volleinspeisung: § 48 Abs. 2a EEG
- Anteilige Berechnung nach der installierten Leistung: § 23c EEG
- Abstand der festen Vergütung zum anzulegenden Wert: § 53 Abs. 1 Nr. 2 EEG
- Absenkung zum 1. Februar und zum 1. August: § 49 EEG
- Einspeisegrenze bis zum intelligenten Messsystem: § 9 Abs. 2 EEG
Was gilt für Anlagen über 100 kW?
Größere Anlagen erhalten keine feste Vergütung. Ihren Strom verkauft ein Direktvermarkter am Strommarkt. Dazu zahlt der Netzbetreiber die Marktprämie.
So entsteht die Marktprämie. Sie ist der Unterschied zwischen zwei Werten:
- dem anzulegenden Wert der Anlage
- dem Jahresmarktwert von Solarstrom. Das ist der Börsenpreis eines Jahres, gewichtet mit der deutschen Solarerzeugung.
Die Marktprämie wird nie negativ. Liegt der Marktwert über dem anzulegenden Wert, gibt es keine Prämie. Der Erlös kommt dann allein aus dem Verkauf.
Anzulegende Werte für Gebäudeanlagen mit Volleinspeisung und Inbetriebnahme vom 01.08.2026 bis 31.12.2026, ebenfalls anteilig nach Leistung:
| Leistungsanteil | Anzulegender Wert (kein Vergütungssatz) |
|---|---|
| bis 10 kW | 12,62 ct/kWh |
| über 10 bis 40 kW | 10,64 ct/kWh |
| über 40 bis 100 kW | 10,64 ct/kWh |
| über 100 bis 400 kW | 8,85 ct/kWh |
| über 400 bis 1.000 kW | 7,63 ct/kWh |
Was die Anlage tatsächlich erlöst, hängt am Vertrag mit dem Direktvermarkter: an seinem Entgelt, an der Laufzeit und daran, wie er den Strom verkauft.
Zwei Sonderfälle:
- Kein Direktvermarkter: Findet sich vorübergehend keiner, kann die Anlage für eine begrenzte Zeit eine Ausfallvergütung vom Netzbetreiber erhalten, höchstens 6 Monate im Kalenderjahr.
- Anlagen über 1.000 kW: Sie erhalten eine Zahlung nur mit einem Zuschlag der Bundesnetzagentur.
Wo das im Gesetz steht
- Höhe der Marktprämie: Anlage 1 Nr. 2, 4 EEG
- Ausfallvergütung: § 21 Abs. 1 Nr. 3 EEG
- Zahlung nur mit Zuschlag: § 22 Abs. 3 EEG
Was passiert bei negativen Strompreisen?
In Zeiten mit negativen Preisen am Spotmarkt gibt es keine Zahlung nach dem EEG.
- Für Anlagen unter 100 kW gilt das erst ab dem Jahr nach dem Einbau eines intelligenten Messsystems.
- Für neue Anlagen wird ein Teil dieser Zeiten an das Ende des Zahlungszeitraums angehängt.
Eine Rechnung über die Laufzeit sollte also mit Zeiten ohne Zahlung arbeiten, nicht mit dem vollen Jahresertrag.
Wo das im Gesetz steht
- Keine Zahlung bei negativen Preisen: § 51 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 EEG
- Zeiten, die an das Ende des Zahlungszeitraums angehängt werden: § 51a EEG
Was soll sich ab 2027 ändern?
Alle Werte dieses Abschnitts stammen aus dem Regierungsentwurf. Er ist noch kein Gesetz. Die Werte können sich im Gesetzgebungsverfahren ändern.
Für Anlagen mit Inbetriebnahme ab dem 01.01.2027 (Entwurf vom 07.09.2026) sieht der Entwurf vor:
- Ein einheitlicher anzulegender Wert von 6,20 ct/kWh (Entwurf vom 07.09.2026) für Solaranlagen. Der Zuschlag für Volleinspeisung entfällt für neue Anlagen (Entwurf vom 07.09.2026).
- Keine feste Einspeisevergütung mehr für neue Anlagen. Eine befristete Übergangszahlung gibt es 2027 nur für Anlagen unter 50 kW (Entwurf vom 07.09.2026), 2028 unter 25 kW (Entwurf vom 07.09.2026). Anlagen ab 25 kW (Entwurf vom 07.09.2026) erhalten sonst die Marktprämie in der Direktvermarktung.
- Dauerhafte Einspeisegrenze: Dachanlagen unter 100 kW (Entwurf vom 07.09.2026) dürfen höchstens 50 % (Entwurf vom 07.09.2026) ihrer Leistung einspeisen, auch mit intelligentem Messsystem.
- Zuschlag: Dachanlagen über 750 kW (Entwurf vom 07.09.2026) brauchen für eine Zahlung einen Zuschlag der Bundesnetzagentur.
- Ausfallvergütung: Sie wird abgeschafft (Entwurf vom 07.09.2026).
- Refinanzierungsbeitrag: Ihn erklärt der nächste Abschnitt.
Was ist der Refinanzierungsbeitrag?
Liegt der Jahresmarktwert von Solarstrom in einem Jahr über dem anzulegenden Wert, zahlen geförderte Anlagen ab 100 kW (Entwurf vom 07.09.2026) einen Beitrag an den Netzbetreiber. Er fällt für jede eingespeiste Kilowattstunde an. Auch das steht bisher nur im Entwurf.
- Berechnung: Jahresmarktwert von Solarstrom minus anzulegender Wert, nie weniger als null, nach Ablauf des Jahres (Entwurf vom 07.09.2026).
- Es zählt der Durchschnitt: Maßgeblich ist der Durchschnittswert von Solarstrom, nicht der Erlös der einzelnen Anlage. Wer seinen Strom besser verkauft als dieser Durchschnitt, behält den Unterschied. Wer schlechter verkauft, trägt ihn.
- Grenze bei niedrigen Preisen: In Viertelstunden mit niedrigem Börsenpreis ist der Beitrag höchstens der Börsenpreis abzüglich 0,50 ct/kWh (Entwurf vom 07.09.2026).
- Verzicht: Wer dauerhaft auf die Marktprämie verzichtet, zahlt ab dem folgenden Jahr keinen Beitrag mehr. Mitteilen lässt sich das einmalig bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach der Inbetriebnahme (Entwurf vom 07.09.2026).
Wo das im Entwurf steht
- Der Regierungsentwurf zum EEG 2027: BT-Drucksache 21/7867
- Refinanzierungsbeitrag und seine Berechnung: § 21d Abs. 1-E, Anlage 1 Nr. 4-E
- Verzicht auf die Marktprämie: § 21e-E
Was heißt das für zwei Beispielanlagen?
Zwei gedachte Anlagen mit Volleinspeisung zeigen, was die Größe in beiden Fällen bedeutet:
| Anlage | Inbetriebnahme bis 31.12.2026 (EEG 2023) | Inbetriebnahme ab 01.01.2027 (Entwurf vom 07.09.2026) |
|---|---|---|
| 80 kWp | feste Einspeisevergütung möglich; bis zum intelligenten Messsystem mit Steuerungseinrichtung höchstens 60 % Einspeiseleistung | keine Übergangszahlung, Marktprämie in der Direktvermarktung; dauerhaft höchstens 50 % (Entwurf vom 07.09.2026) Einspeiseleistung |
| 250 kWp | Direktvermarktung mit Marktprämie | Direktvermarktung mit Marktprämie; Refinanzierungsbeitrag in Jahren, in denen der Jahresmarktwert über dem anzulegenden Wert liegt |
Was sollte im Pachtvertrag stehen?
Die Zahlung nach dem EEG läuft 20 Jahre. So lange oder länger muss die Anlage auf dem fremden Dach bleiben können.
Diese Fragen sollten Kaufvertrag, Pachtvertrag und Dienstbarkeit beantworten, bevor Sie unterschreiben:
- Pächter: Wer ist Pächter des Dachs, Sie als Käufer oder eine Gesellschaft des Anbieters?
- Dienstbarkeit: Zu wessen Gunsten, an welcher Rangstelle und mit welchem Inhalt ist sie eingetragen: Betrieb, Zugang zum Dach, Leitungswege, Laufzeit?
- Laufzeit und Ende: Wie lange läuft die Pacht, und wer kann verlängern? Was gilt am Ende: Rückbau oder Übernahme?
- Dach und Gebäude: Was geschieht, wenn das Dach saniert werden muss oder das Gebäude verkauft wird? Wer trägt Ausfall und Kosten?
- Versicherung und Haftung: Welche Versicherungen haben Sie und der Eigentümer des Gebäudes? Wer haftet für Schäden an Dach und Anlage?
- Pfandrecht: Erstreckt sich das Pfandrecht des Verpächters auf die Anlage, oder ist es ausgeschlossen?
Wo das im Gesetz steht
Pfandrecht des Verpächters: § 562 BGB in Verbindung mit § 581 Abs. 2 BGB
Was sollten Sie einen Anbieter fragen?
- Wann soll die Anlage in Betrieb gehen, und welche Netzanschlusszusage und welcher Zeitplan stützen diesen Tag?
- Welcher Satz oder anzulegende Wert gilt für die Anlage, mit welchem Rechenweg und für welchen Tag der Inbetriebnahme?
- Wer vermarktet den Strom, zu welchem Entgelt, mit welcher Laufzeit und Kündigung?
- Wie hoch ist der spezifische Ertrag in kWh je kWp und Jahr, und woher stammt er, etwa aus einem Ertragsgutachten?
- Welche Module und Wechselrichter werden verbaut, von welchem Hersteller, mit welchem Datenblatt und welcher Herstellergarantie?
- In welchem Zustand ist das Dach, und liegt ein Dachgutachten mit Statik vor?
- Was ist im Preis enthalten: Netzanschluss, Zähler, Anmeldungen, Notar- und Grundbuchkosten?
Steuerliche Fragen, etwa zu Gewerbe, Umsatzsteuer und Abschreibung der Anlage, gehören zu Ihrem Steuerberater.
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