Fläche für einen Batteriespeicher verpachten: was Baurecht und Pachtvertrag verlangen

Wo ist ein Speicher baurechtlich zulässig?

Das hängt davon ab, wo die Fläche liegt.

Im Außenbereich. Das ist das Gebiet außerhalb der Ortsteile und ohne Bebauungsplan. Dort ist ein Batteriespeicher in zwei Fällen privilegiert.

Erster Fall: Er steht in einem räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit einer vorhandenen Anlage für erneuerbare Energien. Gemeint ist etwa eine Photovoltaik-, Wind- oder Biogasanlage, die schon an dem Ort steht.

Zweiter Fall: Alle anderen Batteriespeicher sind nur privilegiert, wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind:

• eine Nennleistung von mindestens 4.000 kW (§ 35 Abs. 1 Nr. 12 Buchst. b BauGB, Stand 24.09.2026)
• ein Standort höchstens 200 m (§ 35 Abs. 1 Nr. 12 Buchst. a BauGB, Stand 24.09.2026) von einer Umspannanlage oder einem Kraftwerk ab 50 MW entfernt
• in der Gemeinde belegen alle so zugelassenen Anlagen zusammen höchstens 0,5 % (§ 35 Abs. 1 Nr. 12 Buchst. c BauGB, Stand 24.09.2026) der Gemeindefläche und 50.000 m² (§ 35 Abs. 1 Nr. 12 Buchst. c BauGB, Stand 24.09.2026)

Kleinere Anlagen fallen damit nicht unter diese Regel.

Ist ein Speicher nicht privilegiert, kann er im Außenbereich nur im Einzelfall zugelassen werden. Dafür darf er öffentliche Belange nicht beeinträchtigen und muss erschlossen sein.

Auf Flächen mit Bebauungsplan. Hier entscheidet dessen Festsetzung.

Im bebauten Ortsteil. Hier kommt es darauf an, ob sich die Anlage in die Umgebung einfügt.

Welches Verfahren nötig ist, regelt die Bauordnung des Landes.

Was das Gesetz genau sagt

• Speicher bei einer vorhandenen Anlage: Ein Batteriespeicher ist privilegiert, wenn er in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit einer vorhandenen Anlage zur Nutzung erneuerbarer Energien steht (§ 35 Abs. 1 Nr. 11 BauGB).
• Zulassung im Einzelfall: § 35 Abs. 2 BauGB
• Flächen mit Bebauungsplan: § 30 BauGB
• Bebauter Ortsteil: § 34 BauGB

Was gilt für den Netzanschluss?

Ein Speicher lädt aus dem Netz und speist in das Netz zurück. Ob und wo er angeschlossen werden kann, sagt der Netzbetreiber auf Anfrage.

Für den Anschluss eines Speichers darf der Netzbetreiber einen Baukostenzuschuss verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof im Juli 2025 bestätigt.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Die Entscheidung vom Juli 2025: BGH EnVR 1/24

Muss der Speicher später zurückgebaut werden?

Ja, wenn er im Außenbereich als privilegiertes Vorhaben zugelassen wird. Dann ist eine Verpflichtungserklärung abzugeben: Wird die zulässige Nutzung dauerhaft aufgegeben, ist das Vorhaben zurückzubauen. Bodenversiegelungen sind zu beseitigen.

Die Baubehörde soll das durch eine Baulast oder auf andere Weise sicherstellen.

Wer den Rückbau bezahlt und ob dafür eine Bürgschaft hinterlegt wird, gehört in den Pachtvertrag.

Was das Gesetz genau sagt

Abzugeben ist eine Verpflichtungserklärung, das Vorhaben nach dauerhafter Aufgabe der zulässigen Nutzung zurückzubauen und Bodenversiegelungen zu beseitigen (§ 35 Abs. 5 S. 2 BauGB, Stand 24.09.2026).

Was hat die Gemeinde von der Gewerbesteuer?

Hat ein Gewerbebetrieb Betriebsstätten in mehreren Gemeinden, wird sein Gewerbesteuer-Messbetrag auf diese Gemeinden aufgeteilt.

Für reine Speicherbetriebe gilt eine eigene Aufteilung. Besteht der Betrieb ausschließlich aus Energiespeicheranlagen, erhält die Standortgemeinde neun Zehntel (§ 29 Abs. 1 Nr. 3 GewStG, Stand 24.09.2026) des Messbetrags nach der installierten Leistung. Das gilt erstmals für den Erhebungszeitraum 2025. Hat der Betrieb weitere gewerbliche Tätigkeiten, gilt diese Aufteilung nicht.

Ob überhaupt Gewerbesteuer anfällt, hängt am Gewinn:

• Natürliche Personen und Personengesellschaften haben einen Freibetrag von 24.500 € (§ 11 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 GewStG, Stand 24.09.2026).
• Erst auf den Gewinn darüber rechnet sich mit der Steuermesszahl von 3,5 % (§ 11 Abs. 2 GewStG, Stand 24.09.2026) ein Messbetrag.

Eine Zusage an die Gemeinde lässt sich daraus ohne Rechnung für den einzelnen Betrieb nicht ableiten.

Was das Gesetz genau sagt

• Aufteilung auf mehrere Gemeinden: § 28 GewStG
• Aufteilung bei Betrieben, die ausschließlich aus Energiespeicheranlagen bestehen: § 29 Abs. 1 Nr. 3 GewStG; § 36 Abs. 5d GewStG

Was sollte im Pachtvertrag stehen?

Diese Fragen sollte der Vertrag beantworten, bevor Sie unterschreiben:

• Pächter: Wer ist Pächter, der Käufer der Anlage oder eine Gesellschaft des Anbieters?
• Dienstbarkeit: Welche Dienstbarkeit wird im Grundbuch eingetragen? Zu wessen Gunsten, an welcher Rangstelle und mit welchem Inhalt? Der Hintergrund: Eine Anlage, die der Berechtigte in Ausübung eines solchen Rechts mit dem Grundstück verbindet, wird kein Bestandteil des Grundstücks.
• Laufzeit und Pacht: Wie lange läuft der Vertrag, und wer kann ihn wie verlängern? Wie hoch ist die Pacht?
• Rückbau: Wer baut am Ende zurück, und wie ist das abgesichert?
• Versicherung und Haftung: Welche Versicherungen hat jede Seite? Wer haftet für Schäden an der Fläche?
• Pfandrecht: Erstreckt sich das Pfandrecht des Verpächters auf die Anlage, oder ist es ausgeschlossen?

Wo das im Gesetz steht

• Anlage auf fremdem Grundstück: § 95 Abs. 1 S. 2 BGB
• Pfandrecht des Verpächters: § 562 BGB in Verbindung mit § 581 Abs. 2 BGB